জমির নামজারিতে নতুন আইন, ওয়ারিশদের যেসব বিষয় না জানলেই বিপদ

জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর শুধু দলিল রেজিস্ট্রি করলেই মালিকানার প্রক্রিয়া পুরোপুরি শেষ হয় না। সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করাও জরুরি। এই প্রক্রিয়াকে বলা হয় নামজারি বা মিউটেশন। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে এবার গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এসেছে। নতুন নিয়মে জমি ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টন না হওয়া পর্যন্ত কোনো একজন ওয়ারিশের নামে আলাদা খতিয়ান করার সুযোগ থাকবে না।

নতুন ব্যবস্থায় মৃত ব্যক্তির সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে যৌথভাবে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে। একই সঙ্গে খতিয়ানে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যাও উল্লেখ থাকবে। অর্থাৎ উত্তরাধিকারী জমির ক্ষেত্রে আগে সব ওয়ারিশের যৌথ মালিকানা সরকারি রেকর্ডে নিশ্চিত করা হবে, এরপর জমি ভাগ হলে পৃথক খতিয়ানের সুযোগ তৈরি হবে।

এই নিয়মের গুরুত্বপূর্ণ দিক হলো, যৌথ নামজারির জন্য আলাদা বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলক নয়। তবে ওয়ারিশরা যদি জমি নিজেদের মধ্যে ভাগ করে নিয়ে প্রত্যেকের নামে আলাদা খতিয়ান করতে চান, সে ক্ষেত্রে নিবন্ধিত আপস-বণ্টননামা বা বণ্টননামা দলিল থাকতে হবে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, এর মাধ্যমে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ‘আগে যৌথ, পরে আলাদা’ পদ্ধতি কার্যকর হচ্ছে। এতে সরকারি ভূমি রেকর্ডে প্রকৃত মালিকদের নাম ও তাদের অংশ স্পষ্টভাবে উঠে আসবে। একই সঙ্গে কোনো একজন ওয়ারিশ অন্যদের বাদ দিয়ে পুরো সম্পত্তি নিজের নামে রেকর্ড করে নেওয়ার সুযোগও কমবে।

নামজারি কেন এত গুরুত্বপূর্ণ

জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর সরকারি খতিয়ানে আগের মালিকের পরিবর্তে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করার প্রক্রিয়াই নামজারি বা মিউটেশন। জমির দলিল রেজিস্ট্রি মালিকানা হস্তান্তরের গুরুত্বপূর্ণ ধাপ হলেও সরকারি ভূমি রেকর্ডে নিজের নাম অন্তর্ভুক্ত না করলে পরবর্তীতে বিভিন্ন ধরনের জটিলতার সৃষ্টি হতে পারে।

রেকর্ডে নাম না থাকলে অন্য ওয়ারিশ বা দখলদার জমির ওপর দাবি তুলতে পারেন। ফলে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ, মামলা কিংবা হস্তান্তরের সময় নানা সমস্যার মুখোমুখি হতে হতে পারে।

বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমিসেবা পোর্টালের মাধ্যমে অনলাইনে নামজারির আবেদন করা যায়। নির্ধারিত প্রক্রিয়া ও ফি অনুসরণ করলে সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ দিনের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তির লক্ষ্য রয়েছে। তবে কাগজপত্রে ঘাটতি, জমি নিয়ে বিরোধ কিংবা অন্য কোনো জটিলতা থাকলে আবেদন নিষ্পত্তিতে আরও বেশি সময় লাগতে পারে।

উত্তরাধিকারী জমিতে নতুন নিয়ম কী

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ফেব্রুয়ারিতে জারি করা সংশ্লিষ্ট নির্দেশনার পরিবর্তিত নিয়ম কার্যকর হওয়ার পর উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারিতে সব বৈধ ওয়ারিশকে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার বিষয়টি গুরুত্ব পেয়েছে।

আগে কোনো কোনো ক্ষেত্রে একাধিক ওয়ারিশের মধ্যে একজন বা কয়েকজন অন্যদের বাদ দিয়ে নিজেদের নামে আলাদা নামজারি করার চেষ্টা করতেন। নতুন ব্যবস্থায় মৃত ব্যক্তির সব বৈধ ওয়ারিশকে একই খতিয়ানে যৌথভাবে দেখাতে হবে। প্রত্যেককে অংশীদার হিসেবে উল্লেখ করে তার প্রাপ্য হিস্যাও খতিয়ানে স্পষ্ট করা হবে।

যৌথ নামজারির আবেদন করার সময় সব ওয়ারিশের তথ্য এবং ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হবে। কোনো বৈধ ওয়ারিশের নাম বাদ পড়লে নামজারি প্রক্রিয়ায় জটিলতা তৈরি হতে পারে।

ওয়ারিশ সনদ ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র অথবা সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে সংগ্রহ করতে হবে।

বণ্টননামা না থাকলেও যৌথ নামজারি করা যাবে

নতুন নিয়মের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, বণ্টননামা নেই—শুধু এই কারণে যৌথ নামজারির আবেদন বাতিল করা যাবে না।

সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের আইনজীবী ইশরাত হাসানের মতে, অতীতে অনেক ক্ষেত্রে এক বা দুইজন ওয়ারিশ অন্যদের বাদ দিয়ে জমি নিজের নামে নামজারি করার চেষ্টা করতেন। নতুন ব্যবস্থায় সব বৈধ ওয়ারিশকে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার ফলে এ ধরনের সুযোগ অনেকটাই কমে আসবে।

তার মতে, বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারি প্রত্যাখ্যানের সুযোগ কম থাকায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির রেকর্ড হালনাগাদ করা সহজ হবে। এতে সাধারণ মানুষের হয়রানিও কমতে পারে।

আলাদা খতিয়ান করতে হলে কী করতে হবে

ওয়ারিশরা যদি জমি নিজেদের মধ্যে ভাগ করে নিয়ে প্রত্যেকে নিজের অংশের পৃথক মালিকানা প্রতিষ্ঠা করতে চান, তাহলে নিবন্ধিত বণ্টননামা করতে হবে। নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে প্রত্যেক ওয়ারিশের নামে পৃথক নামজারি করা যাবে এবং আলাদা খতিয়ান তৈরি করা সম্ভব হবে।

পৃথকভাবে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে চাইলে আলাদা খতিয়ানের প্রয়োজন হবে। ফলে উত্তরাধিকারী জমির নামজারির ক্ষেত্রে মূলত দুটি পথ থাকছে।

একটি হলো যৌথ নামজারি—জমি ভাগ না হলে সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে থাকবে এবং প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ থাকবে।

অন্যটি হলো পৃথক নামজারি—নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে প্রত্যেক ওয়ারিশ নিজ নিজ নামে আলাদা খতিয়ান করতে পারবেন।

নামজারি ছাড়া জমি হস্তান্তরে কী হবে

নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া জমি কেনাবেচা, দান কিংবা হেবা করার ক্ষেত্রেও বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ। জমি নিবন্ধনের সময় সংশ্লিষ্ট খতিয়ান দেখানোর প্রয়োজন হতে পারে।

তবে কোনো জমির নামজারি আগে থেকেই সম্পন্ন হয়ে থাকে এবং খতিয়ানে মালিকের নাম সঠিকভাবে রেকর্ড করা থাকলে আবার নতুন করে নামজারি করার প্রয়োজন নেই।

বিশেষজ্ঞরা পুরোনো ভূমি রেকর্ড অনলাইনে যাচাই করে তা ডিজিটাল ব্যবস্থায় সঠিকভাবে সংরক্ষিত আছে কি না, সেটি নিশ্চিত করার পরামর্শ দিয়েছেন। কারণ ডিজিটাল রেকর্ডে তথ্য না থাকলে ভবিষ্যতে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ কিংবা জমি হস্তান্তরের সময় জটিলতা দেখা দিতে পারে।

নামজারিতে প্রয়োজন হতে পারে যেসব কাগজপত্র

সাধারণভাবে নামজারির আবেদনের সঙ্গে জমির রেজিস্ট্রি দলিল বা দলিলের কপি, আগের খতিয়ানের তথ্য, দাগ নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য কাগজপত্র দিতে হয়।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিকানা পেলে ওয়ারিশ সনদ ও মৃত ব্যক্তির মৃত্যুসনদও প্রয়োজন হতে পারে। পাশাপাশি নির্ধারিত ফি পরিশোধের তথ্য বা রসিদ জমা দিতে হয়।

তবে জমি নিয়ে মামলা, বিরোধ কিংবা কাগজপত্রে অসঙ্গতি থাকলে নামজারি নিষ্পত্তিতে অতিরিক্ত সময় লাগতে পারে।

নতুন নিয়মে যেসব সুবিধা মিলতে পারে

বিশেষজ্ঞদের মতে, নতুন ব্যবস্থায় উত্তরাধিকারী জমির মালিকানা রেকর্ডে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ সুবিধা তৈরি হতে পারে। কোনো একজন ওয়ারিশ অন্যদের বাদ দিয়ে পুরো সম্পত্তি নিজের নামে রেকর্ড করে নেওয়ার সুযোগ কমবে। সরকারি খতিয়ানে প্রকৃত মালিকদের নাম ও তাদের প্রাপ্য অংশ স্পষ্ট থাকবে।

এর ফলে উত্তরাধিকারী জমি নিয়ে পারিবারিক বিরোধ এবং মামলা-মোকদ্দমার প্রবণতাও কমতে পারে বলে মনে করছেন সংশ্লিষ্টরা।

সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবী ব্যারিস্টার ফাহমিদা আখতারের মতে, সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার ফলে নারী ওয়ারিশদের অধিকার রক্ষাতেও এটি সহায়ক হতে পারে। পরবর্তীতে প্রয়োজন হলে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে পৃথক খতিয়ান করার সুযোগ থাকবে।

তবে নতুন নিয়ম বাস্তবায়নে কিছু চ্যালেঞ্জও রয়েছে। পরিবারের কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকলে কিংবা দীর্ঘদিন যোগাযোগের বাইরে থাকলে সবার কাগজপত্র সংগ্রহ করে যৌথ নামজারি করা কঠিন হতে পারে। আবার পৃথক খতিয়ান করতে নিবন্ধিত বণ্টননামার প্রয়োজন হওয়ায় অতিরিক্ত সময় ও খরচের বিষয়টিও সামনে আসতে পারে।

জমি কেনার পর দ্রুত নামজারির পরামর্শ

বিশেষজ্ঞরা জমি কেনার পর দীর্ঘদিন অপেক্ষা না করে দ্রুত নামজারি করার পরামর্শ দিয়েছেন। তাদের মতে, দলিল রেজিস্ট্রির পর যত দ্রুত সম্ভব নামজারির আবেদন করা নিরাপদ।

উত্তরাধিকারী জমির ক্ষেত্রে পরিবারের সব বৈধ ওয়ারিশকে অন্তর্ভুক্ত করে যৌথভাবে নামজারি করাকে নিরাপদ পদ্ধতি হিসেবে দেখা হচ্ছে। পরে প্রয়োজন হলে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে প্রত্যেকের অংশ অনুযায়ী পৃথক খতিয়ান করা যাবে।

সব মিলিয়ে, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ‘আগে যৌথ, পরে আলাদা’ নীতির মাধ্যমে সরকারি ভূমি রেকর্ডে প্রকৃত মালিকদের স্বীকৃতি নিশ্চিত করার উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে। নিয়মটি যথাযথভাবে বাস্তবায়ন করা গেলে ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ ও অনিয়ম কমার পাশাপাশি ভূমি ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতাও বাড়তে পারে।