জমির নামজারিতে বড় পরিবর্তন, এলো যেসব পরিবর্তন

জমি কেনার পর দলিল রেজিস্ট্রি করলেই মালিকানার পুরো প্রক্রিয়া শেষ হয়ে যায় না। সরকারি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম যুক্ত করতে নামজারি বা মিউটেশন করাও জরুরি। একইভাবে উত্তরাধিকারসূত্রে জমির মালিকানা পাওয়ার ক্ষেত্রেও সরকারি খতিয়ানে প্রকৃত ওয়ারিশদের নাম সঠিকভাবে অন্তর্ভুক্ত করা প্রয়োজন। এবার উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারি প্রক্রিয়ায় গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এনেছে ভূমি মন্ত্রণালয়।

নতুন নিয়ম অনুযায়ী, মৃত ব্যক্তির রেখে যাওয়া জমি ওয়ারিশদের মধ্যে আনুষ্ঠানিকভাবে ভাগ-বাটোয়ারা না হলে প্রত্যেকের নামে আলাদা খতিয়ান করা যাবে না। এ ক্ষেত্রে সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে যৌথভাবে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে। খতিয়ানে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যাও উল্লেখ থাকবে। আর যৌথ নামজারির জন্য আলাদা বণ্টননামা দলিলের প্রয়োজন হবে না।

তবে ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে নিয়ে প্রত্যেকে নিজ নিজ অংশের জন্য পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত আপস-বণ্টননামা বা বণ্টননামা দলিল থাকা বাধ্যতামূলক। অর্থাৎ উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে নতুন ব্যবস্থার মূল কাঠামো দাঁড়াচ্ছে আগে যৌথ নামজারি, পরে প্রয়োজন অনুযায়ী পৃথক নামজারি।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমির নামজারিতে কী বদলেছে

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ফেব্রুয়ারিতে জারি করা প্রজ্ঞাপনের পরিবর্তিত নিয়ম অনুযায়ী, কোনো ব্যক্তি মারা গেলে তার রেখে যাওয়া জমিতে সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করে যৌথ নামজারি করতে হবে। একই সঙ্গে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ বা হিস্যাও খতিয়ানে উল্লেখ করতে হবে।

আগে বিভিন্ন ক্ষেত্রে দেখা যেত, উত্তরাধিকারীদের মধ্যে একজন বা কয়েকজন অন্য ওয়ারিশদের বাদ দিয়ে নিজেদের নামে জমি নামজারি করে নিচ্ছেন। নতুন নিয়মে এ ধরনের সুযোগ সীমিত করার উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে। নামজারির আবেদনের সময় সব ওয়ারিশের তথ্য, ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হবে।

কোনো বৈধ ওয়ারিশকে বাদ দিয়ে নামজারির আবেদন করা হলে সেটি নামঞ্জুর হওয়ার ঝুঁকি থাকবে। তবে যৌথ নামজারির ক্ষেত্রে বণ্টননামা না থাকার কারণে আবেদন বাতিল করা যাবে না। এ ধরনের নামজারির জন্য ওয়ারিশ সনদই যথেষ্ট।

নতুন নিয়মে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হবে ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র অথবা সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে।

আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে লাগবে বণ্টননামা

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি ওয়ারিশদের মধ্যে ভাগ করে প্রত্যেকে নিজের অংশ বুঝে নেওয়ার পর সেই বণ্টন সরকারিভাবে নিবন্ধন করা হলে সেটি নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আপস-বণ্টননামা হিসেবে বিবেচিত হয়।

নতুন নিয়মে এই নিবন্ধিত দলিল ছাড়া উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির পৃথক খতিয়ান করার সুযোগ থাকছে না। ফলে ওয়ারিশদের সামনে মূলত দুটি পদ্ধতি থাকছে।

প্রথমটি হলো যৌথ নামজারি। এ ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে থাকবে এবং প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করা হবে। এর জন্য আলাদা বণ্টননামা প্রয়োজন হবে না।

দ্বিতীয়টি হলো পৃথক নামজারি। ওয়ারিশরা যদি নিজেদের অংশ আলাদা করে নিয়ে পৃথক খতিয়ান করতে চান, তাহলে নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আপস-বণ্টননামা থাকতে হবে।

নামজারি ছাড়া জমি রেজিস্ট্রিতেও বাড়ছে গুরুত্ব

জমির দলিল রেজিস্ট্রেশনের পর সরকারি রেকর্ডে মালিকের নাম হালনাগাদ করা এখন আরও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠেছে। আগে অনেক ক্ষেত্রে নামজারি না করেও জমি কেনাবেচা বা হস্তান্তরের ঘটনা ঘটত। নতুন নিয়মে নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া জমি রেজিস্ট্রি, দান বা হেবা করার ক্ষেত্রে বাধা তৈরি হয়েছে। ফলে দলিল নিবন্ধনের সময় নামজারির খতিয়ান দেখানোর বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠেছে।

তবে যেসব জমির নামজারি আগে থেকেই সম্পন্ন হয়েছে এবং সরকারি রেকর্ডে মালিকের নাম সঠিকভাবে রয়েছে, তাদের নতুন নিয়ম চালুর কারণে আবার নামজারি করতে হবে না। উদাহরণ হিসেবে, কোনো ব্যক্তির জমি ২০১৫ সালে নামজারি হয়ে থাকলে শুধু নতুন নিয়ম কার্যকর হওয়ার কারণে তাকে পুনরায় নামজারি করতে হবে না।

তবে পুরোনো ভূমি রেকর্ড ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থায় অন্তর্ভুক্ত হয়েছে কি না, তা অনলাইনে যাচাই করে নেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়েছে। ডিজিটাল রেকর্ডে প্রয়োজনীয় তথ্য না থাকলে পরবর্তী সময়ে ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া কিংবা জমি হস্তান্তরের সময় জটিলতা তৈরি হতে পারে।

নামজারির আবেদনে যেসব কাগজ লাগতে পারে

নামজারি করতে সাধারণভাবে বেশ কিছু প্রয়োজনীয় নথি প্রস্তুত রাখতে হয়। এর মধ্যে রয়েছে—

রেজিস্ট্রি বা ক্রয় দলিলের কপি;

আগের খতিয়ানের কপি;

দাগ নম্বরের তথ্য;

জাতীয় পরিচয়পত্র;

উত্তরাধিকারসূত্রে হলে ওয়ারিশ সনদ;

প্রয়োজনে মৃত্যুসনদ;

নির্ধারিত ফি জমার রসিদ।

বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমিসেবা পোর্টালের মাধ্যমে অনলাইনে নামজারির আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। নির্ধারিত সময়ের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তির লক্ষ্য থাকলেও বাস্তবে কাগজপত্র অসম্পূর্ণ থাকলে, তদন্তের প্রয়োজন হলে অথবা জমি নিয়ে বিরোধ থাকলে প্রক্রিয়াটি দীর্ঘ হতে পারে।

নতুন নিয়মে কী সুবিধা হতে পারে

নতুন ব্যবস্থার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ উদ্দেশ্য হলো উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে সব বৈধ ওয়ারিশের অধিকার সরকারি রেকর্ডে স্পষ্টভাবে তুলে ধরা।

বিশেষজ্ঞদের মতে, এর ফলে কোনো একজন ওয়ারিশের পক্ষে অন্য ওয়ারিশদের বাদ দিয়ে পুরো সম্পত্তি নিজের নামে নামজারি করে নেওয়া কঠিন হবে। একই সঙ্গে সরকারি রেকর্ড নিয়মিত হালনাগাদ রাখার সুযোগ তৈরি হবে এবং প্রকৃত মালিক ও অংশীদারদের পরিচয় স্পষ্ট থাকবে।

এর ফলে ভবিষ্যতে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ ও মামলা কমানোর সম্ভাবনাও তৈরি হতে পারে। বিশেষ করে নারী ওয়ারিশদের অধিকার সুরক্ষায় এই নিয়ম গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে বলে আইনজীবীরা মনে করছেন। সব বৈধ ওয়ারিশের নাম খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত হওয়ার কারণে মেয়েদের বা অন্য কোনো অংশীদারকে সম্পত্তির অধিকার থেকে বাদ দেওয়ার সুযোগ কমবে।

বাস্তবায়নে চ্যালেঞ্জও রয়েছে

নতুন নিয়ম কার্যকর হলেও বাস্তবে নামজারি করতে গিয়ে কিছু সমস্যার মুখোমুখি হতে পারেন ওয়ারিশরা। অনেক পরিবারের কোনো সদস্য বিদেশে অবস্থান করেন, কারও সঙ্গে দীর্ঘদিন যোগাযোগ থাকে না, আবার কেউ দেশের অন্য প্রান্তে বসবাস করেন। ফলে সব ওয়ারিশের তথ্য ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র একসঙ্গে সংগ্রহ করা অনেক সময় কঠিন হয়ে উঠতে পারে।

এ ছাড়া পৃথক খতিয়ান করতে হলে নিবন্ধিত বণ্টননামা সম্পন্ন করতে হবে। এতে ওয়ারিশদের অতিরিক্ত সময় ও খরচের প্রয়োজন হবে। একই সঙ্গে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে বিপুলসংখ্যক নামজারি আবেদন নিষ্পত্তি করতে ভূমি অফিসগুলোর জনবল ও প্রশাসনিক সক্ষমতা বাড়ানোর প্রয়োজন হতে পারে।

জমি কেনার পর নামজারি নিয়ে বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ

বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ, জমি কেনার পর শুধু দলিল রেজিস্ট্রির ওপর নির্ভর না করে দ্রুত নামজারির উদ্যোগ নেওয়া উচিত। সাধারণভাবে রেজিস্ট্রির পর দ্রুত, সম্ভব হলে ৯০ দিনের মধ্যে নামজারির আবেদন করার পরামর্শ দেওয়া হয়।

আর উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে পরিবারের সব বৈধ ওয়ারিশকে অন্তর্ভুক্ত করে প্রথমে যৌথ নামজারি করা যেতে পারে। পরবর্তী সময়ে ওয়ারিশরা যদি নিজেদের অংশ আলাদা করতে চান, তাহলে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে সম্পত্তি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করা সম্ভব।

সব মিলিয়ে, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারিতে নতুন নিয়মের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ দিক হলো সব বৈধ ওয়ারিশের অধিকার সরকারি রেকর্ডে নিশ্চিত করা। তাই এখন থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ‘আগে যৌথ, পরে আলাদা’—এই পদ্ধতিই বিশেষ গুরুত্ব পাবে।