জমির দলিল হারালেই বিপদ! নম্বর না জানলেও যেভাবে তুলবেন নকল

জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তির মূল দলিল হারিয়ে গেলে দুশ্চিন্তায় পড়েন অনেকেই। জমি বিক্রি, নামজারি, ব্যাংকঋণ কিংবা মালিকানাসংক্রান্ত কাজে দলিল প্রয়োজন হলে কীভাবে এগোবেন, তা নিয়েও তৈরি হয় অনিশ্চয়তা। তবে মূল দলিল হারিয়ে গেলেই যে জমির মালিকানা প্রমাণের পথ বন্ধ হয়ে যায়, বিষয়টি এমন নয়। দলিলটি নিবন্ধিত হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সরকারি রেকর্ডের ভিত্তিতে সার্টিফাইড কপি বা প্রত্যয়িত নকল সংগ্রহ করা যায়। এমনকি দলিল নম্বর জানা না থাকলেও নির্দিষ্ট তথ্য দিয়ে তল্লাশি করে দলিলের সন্ধান পাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫৭ ধারায় নির্দিষ্ট রেজিস্টার বই ও সূচিবহি পরিদর্শন এবং সেখান থেকে নকল সংগ্রহের বিধান রয়েছে। পাশাপাশি নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১৪-এর ১০৮ বিধিতে দলিল তল্লাশি, পরিদর্শন ও নকলের আবেদন করার পদ্ধতি উল্লেখ করা হয়েছে।

জমির দলিলের নকল কোথা থেকে সংগ্রহ করবেন?

যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমির দলিলটি নিবন্ধন করা হয়েছিল, সাধারণত সেখানেই সার্টিফাইড কপির জন্য আবেদন করতে হয়। কারণ নিবন্ধিত দলিলের তথ্য সংশ্লিষ্ট অফিসের রেজিস্টার বই বা বালাম বইয়ে সংরক্ষিত থাকে।

তবে পুরোনো দলিলের ক্ষেত্রে রেকর্ড অন্য অফিসে স্থানান্তরিত হয়ে থাকতে পারে। কোনো কোনো রেকর্ড জেলা রেজিস্ট্রারের কার্যালয়েও সংরক্ষিত থাকে। তাই সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করে রেকর্ডের অবস্থান এবং আবেদনপ্রক্রিয়া জেনে নেওয়া উচিত।

দলিলের নম্বর জানা থাকলে যেভাবে নকল তুলবেন

মূল দলিলের নম্বর, নিবন্ধনের সাল, বালাম নম্বর ও পৃষ্ঠা নম্বর জানা থাকলে নকল সংগ্রহের প্রক্রিয়া তুলনামূলক সহজ হয়।

এ জন্য প্রথমে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করতে হবে। এরপর নির্ধারিত ফরমে সার্টিফাইড কপির আবেদন জমা দিতে হবে।

আবেদনে সাধারণত যেসব তথ্য উল্লেখ করতে হয়—

- আবেদনকারীর নাম ও ঠিকানা

- দলিলের ধরন

- দলিল নম্বর ও নিবন্ধনের সাল

- যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছিল, তার নাম

- জানা থাকলে বালাম নম্বর ও পৃষ্ঠার তথ্য

- প্রয়োজনীয় ফি পরিশোধের বিবরণ

আবেদন জমা দেওয়ার পর সংশ্লিষ্ট অফিসের রেকর্ড যাচাই করে নকল প্রস্তুত করা হয়।

দলিলের নম্বর জানা না থাকলে কী করবেন?

অনেক সময় মূল দলিল হারিয়ে যাওয়ার পাশাপাশি দলিল নম্বর, বালাম নম্বর কিংবা পৃষ্ঠার তথ্যও জানা থাকে না। তবে এসব তথ্য না থাকলেও নকল সংগ্রহের সুযোগ রয়েছে।

রেজিস্ট্রেশন আইন অনুযায়ী, স্থাবর সম্পত্তিসংক্রান্ত নিবন্ধিত দলিলের রেকর্ড ও সংশ্লিষ্ট সূচিবহি নির্ধারিত ফি দিয়ে তল্লাশি করা যায়। এ জন্য দলিলের পক্ষগুলোর নাম এবং জমির অবস্থানসহ প্রাসঙ্গিক তথ্য দিতে হবে।

দলিল নম্বর জানা না থাকলে যেসব তথ্য কাজে লাগতে পারে—

- জমির ক্রেতা ও বিক্রেতার নাম

- দলিল নিবন্ধনের সম্ভাব্য সাল বা সময়কাল

- জমির মৌজার নাম

- উপজেলা ও জেলা

- খতিয়ান ও দাগ নম্বর

- জমির পরিমাণ ও অবস্থান

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষিত সূচিবহিতে দলিলের পক্ষগুলোর নাম ও মৌজার তথ্য ধরে অনুসন্ধান করা যায়। তল্লাশিতে দলিলের সন্ধান পাওয়া গেলে নম্বর, নিবন্ধনের সাল, বালাম ও পৃষ্ঠার তথ্য সংগ্রহ করতে হবে। এরপর সার্টিফাইড কপির জন্য আবেদন করা যাবে।

দলিলের নকল পেতে আবেদন করবেন যেভাবে

দলিলের তথ্য জানা থাকুক বা তল্লাশি করে বের করতে হোক—সার্টিফাইড কপি সংগ্রহের জন্য কয়েকটি ধাপ অনুসরণ করতে হয়।

প্রথম ধাপ: সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস শনাক্ত করুন

দলিলটি কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত হয়েছিল, তা নিশ্চিত করুন। অফিসের নাম জানা না থাকলে জমির অবস্থান ও নিবন্ধনের সম্ভাব্য সময় অনুযায়ী খোঁজ নিন।

দ্বিতীয় ধাপ: সূচিবহি তল্লাশির আবেদন করুন

দলিল নম্বর জানা না থাকলে নির্ধারিত পদ্ধতিতে সূচিবহি তল্লাশির আবেদন করতে হবে। ক্রেতা-বিক্রেতার নাম, মৌজা এবং সম্ভাব্য নিবন্ধনের সাল উল্লেখ করলে অনুসন্ধানে সুবিধা হবে।

তৃতীয় ধাপ: দলিলের রেকর্ড শনাক্ত করুন

তল্লাশিতে দলিল পাওয়া গেলে এর নম্বর, নিবন্ধনের সাল, বালাম ও পৃষ্ঠার তথ্য সংগ্রহ করুন। রেজিস্টার বইয়ে থাকা তথ্যের সঙ্গে প্রয়োজনীয় মিলও যাচাই করতে হবে।

চতুর্থ ধাপ: নকলের আবেদন জমা দিন

দলিল শনাক্ত হওয়ার পর নির্ধারিত ফরমে সার্টিফাইড কপির আবেদন করতে হবে। নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১৪-এর ১০৮ বিধিতে এ-সংক্রান্ত আবেদনপ্রক্রিয়া উল্লেখ রয়েছে।

পঞ্চম ধাপ: সরকারি ফি পরিশোধ করে রসিদ নিন

নকল প্রস্তুত ও সরবরাহের জন্য নির্ধারিত সরকারি ফি জমা দিতে হবে। ফি পরিশোধের পর অবশ্যই রসিদ সংগ্রহ করুন। আবেদনের নম্বর ও নকল সরবরাহের সম্ভাব্য তারিখও জেনে রাখুন।

ষষ্ঠ ধাপ: সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করুন

অফিসের নির্ধারিত সময়ে আবেদন ও রসিদের তথ্য দেখিয়ে নকল সংগ্রহ করতে হবে। হাতে পাওয়ার পর দলিলের সব পৃষ্ঠা, নাম, জমির পরিমাণ, দাগ-খতিয়ানসহ প্রয়োজনীয় তথ্য ভালোভাবে মিলিয়ে নিন।

জমির দলিলের নকল তুলতে কত টাকা খরচ হয়?

জমির দলিলের সার্টিফাইড কপি সংগ্রহের জন্য নির্ধারিত সরকারি ফি দিতে হয়। তবে মোট খরচ নির্ভর করে দলিলের পৃষ্ঠা, ভাষা, তল্লাশি বা পরিদর্শনের প্রয়োজন এবং জরুরি ভিত্তিতে নকল চাওয়ার ওপর।

সোনাতলা উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার অফিসের ওয়েবসাইটে ২০২৪ সালে হালনাগাদ করা ফি-সংক্রান্ত তথ্যে বাংলা দলিলের প্রতি ৩০০ শব্দের পৃষ্ঠা বা তার অংশের জন্য ২৪ টাকা, নকলনবিশের পারিশ্রমিক বাবদ প্রতি পৃষ্ঠায় ৩৬ টাকা এবং নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে ২০ টাকার কোর্ট ফি উল্লেখ রয়েছে। অগ্রাধিকারভিত্তিক নকলের জন্য অতিরিক্ত ফির কথাও বলা হয়েছে।

তবে এটি একটি নির্দিষ্ট অফিসের প্রকাশিত ফি-তথ্য। তাই আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বর্তমান ফি, তল্লাশি খরচ এবং জরুরি নকলের চার্জ যাচাই করা উচিত। পুরোনো ওয়েবসাইটে প্রকাশিত ফি সব অফিসে একইভাবে কার্যকর—এমনটি ধরে নেওয়া ঠিক হবে না।

সার্টিফাইড কপি কি আইনি কাজে ব্যবহার করা যায়?

হ্যাঁ। নিবন্ধিত দলিলের সরকারি রেকর্ড থেকে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের দেওয়া যথাযথ সার্টিফাইড কপি আইনি কাজে ব্যবহার করা যায়।

সাক্ষ্য আইন, ১৮৭২-এর ৭৪ ধারায় সরকারি নথি এবং সরকারি হেফাজতে থাকা ব্যক্তিগত দলিলের রেকর্ডকে পাবলিক ডকুমেন্ট হিসেবে বিবেচনার বিধান রয়েছে। ৭৬ ধারায় নির্ধারিত ফি দিয়ে এসব নথির প্রত্যয়িত অনুলিপি পাওয়ার কথা বলা হয়েছে। আর ৭৭ ধারায় সার্টিফাইড কপি সংশ্লিষ্ট পাবলিক ডকুমেন্টের বিষয়বস্তু প্রমাণে উপস্থাপনের সুযোগ রয়েছে।

তবে সার্টিফাইড কপি থাকলেই জমির মালিকানা নিয়ে সব ধরনের বিরোধের সমাধান হয়ে যায় না। মালিকানা যাচাইয়ের ক্ষেত্রে দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন কর, জমির দখল এবং অন্য কোনো স্বত্বসংক্রান্ত বিরোধ রয়েছে কি না, সেসব বিষয়ও গুরুত্বপূর্ণ।

দলিল হারালে কি থানায় জিডি করতে হবে?

দলিল হারানোর ঘটনায় থানায় সাধারণ ডায়েরি (জিডি) করা যেতে পারে। বিশেষ করে দলিল চুরি হয়ে গেলে কিংবা কেউ সেটি অপব্যবহার করতে পারে বলে আশঙ্কা থাকলে জিডি করে ঘটনাটি নথিভুক্ত রাখা ভালো।

তবে রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫৭ ধারা কিংবা নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১৪-এর ১০৮ বিধিতে নিবন্ধিত দলিলের সার্টিফাইড কপি পাওয়ার সাধারণ শর্ত হিসেবে জিডির কথা উল্লেখ নেই। অর্থাৎ শুধু দলিলের নকল সংগ্রহের জন্য জিডি করতেই হবে—এমন সাধারণ আইনি বাধ্যবাধকতা নেই।

সংশ্লিষ্ট অফিস কোনো বিশেষ পরিস্থিতিতে অতিরিক্ত কাগজপত্র চাইলে তার আইনগত ভিত্তি জেনে নেওয়া উচিত।

দলিলটি যদি রেজিস্ট্রি করা না থাকে?

এ ক্ষেত্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় মনে রাখতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সার্টিফাইড কপি সংগ্রহের পদ্ধতি মূলত নিবন্ধিত দলিলের সরকারি রেকর্ডের ওপর নির্ভর করে। কোনো কাগজ যদি কখনো নিবন্ধনই না হয়ে থাকে, তাহলে সেটির নকল সংশ্লিষ্ট রেজিস্টার বই থেকে পাওয়া সম্ভব নয়।

এমন পরিস্থিতিতে দলিলের অন্য পক্ষের কাছে অনুলিপি আছে কি না, কিংবা সংশ্লিষ্ট কোনো সরকারি বা আদালতের নথিতে কপি জমা রয়েছে কি না, তা খুঁজে দেখতে হবে। প্রয়োজনে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত। সাধারণ ফটোকপি বা হাতে লেখা অনুলিপিকে সরকারি সার্টিফাইড কপির সমতুল্য মনে করা ঠিক নয়।

দলিল হারানোর পর যেসব বিষয়ে সতর্ক থাকবেন

মূল দলিল হারিয়ে গেলে সার্টিফাইড কপি সংগ্রহের পাশাপাশি জমির পরিচয় ও মালিকানার তথ্য যাচাই করাও জরুরি।

এ জন্য কয়েকটি বিষয়ে সতর্ক থাকুন—

- দলিলের নম্বর, নিবন্ধনের সাল ও অফিসের নাম মিলিয়ে দেখুন।

- ক্রেতা ও বিক্রেতার নামের বানান যাচাই করুন।

- মৌজা, খতিয়ান, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ পরীক্ষা করুন।

- দলিলে উল্লেখ করা জমির সঙ্গে বাস্তব জমির অবস্থান মিলিয়ে নিন।

- আগের ও পরের মালিকানার কাগজপত্র সংরক্ষণ করুন।

- সার্টিফাইড কপির স্ক্যান ও ফটোকপি নিরাপদ জায়গায় রাখুন।

বিশেষ করে জমি বিক্রি, হস্তান্তর কিংবা মামলা-মোকদ্দমার কাজে দলিল ব্যবহারের আগে আইনজীবী বা ভূমি বিষয়ে অভিজ্ঞ পেশাজীবীর মাধ্যমে তথ্য যাচাই করিয়ে নেওয়া ভালো।

মূল দলিল হারিয়ে গেলে আতঙ্কিত হওয়ার প্রয়োজন নেই। দলিলটি নিবন্ধিত হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বা রেকর্ড সংরক্ষণকারী দপ্তরে আবেদন করে সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করা যায়। দলিল নম্বর জানা না থাকলেও সূচিবহি তল্লাশির মাধ্যমে প্রয়োজনীয় তথ্য বের করার সুযোগ রয়েছে।

তবে মনে রাখতে হবে, সার্টিফাইড কপি হারানো দলিলের সরকারি রেকর্ডের প্রত্যয়িত অনুলিপি দিলেও জমির মালিকানা নিয়ে অন্য কোনো বিরোধ বা ত্রুটি থাকলে তা আলাদাভাবে যাচাই ও নিষ্পত্তি করতে হবে।

জমির দলিল হারানো নিয়ে সাধারণ প্রশ্ন ও উত্তর

১. জমির মূল দলিল হারিয়ে গেলে কি নতুন কপি পাওয়া যায়?

হ্যাঁ। দলিলটি নিবন্ধিত হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ড থেকে সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করা যায়।

২. দলিল নম্বর না জানলে কি নকল তোলা সম্ভব?

সম্ভব। ক্রেতা ও বিক্রেতার নাম, মৌজা এবং সম্ভাব্য নিবন্ধনের সালসহ জমির তথ্য দিয়ে সূচিবহি তল্লাশির আবেদন করা যায়।

৩. দলিলের নকল কোথা থেকে তুলতে হবে?

যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছিল, সাধারণত সেখানেই আবেদন করতে হয়। পুরোনো রেকর্ড অন্য দপ্তরে স্থানান্তরিত হলে সংশ্লিষ্ট রেকর্ড সংরক্ষণকারী অফিসের মাধ্যমে আবেদন করতে হবে।

৪. দলিলের নকল তুলতে থানায় জিডি করা কি বাধ্যতামূলক?

সাধারণভাবে নয়। নিবন্ধিত দলিলের সার্টিফাইড কপি পাওয়ার জন্য জিডি বাধ্যতামূলক—এমন বিধান রেজিস্ট্রেশন আইন ও নিবন্ধন বিধিমালায় উল্লেখ নেই। তবে চুরি বা অপব্যবহারের আশঙ্কা থাকলে জিডি করা যেতে পারে।

৫. সার্টিফাইড কপি কি আদালতে ব্যবহার করা যায়?

হ্যাঁ। সাক্ষ্য আইন, ১৮৭২-এর ৭৬ ও ৭৭ ধারা অনুযায়ী যথাযথভাবে প্রত্যয়িত কপি সংশ্লিষ্ট সরকারি নথির বিষয়বস্তু প্রমাণে আদালতে উপস্থাপন করা যায়। তবে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে অন্যান্য প্রাসঙ্গিক কাগজপত্রও প্রয়োজন হতে পারে।