বদলে গেছে জমির নামজারির নিয়ম-জানুন নতুন পদ্ধতি

জমি কেনা, দান বা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর শুধু দলিল রেজিস্ট্রি করলেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করাও জরুরি। এ প্রক্রিয়াকেই বলা হয় নামজারি বা মিউটেশন। জমি বিক্রি, দান, হেবা কিংবা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের ক্ষেত্রেও নামজারি করা গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠেছে।

তবে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে নতুন নিয়মে বড় ধরনের পরিবর্তন আনা হয়েছে। এখন ওয়ারিশদের মধ্যে জমি ভাগ-বাটোয়ারা না হলে কোনো একজনের নামে আলাদা খতিয়ান করা যাবে না। বরং মৃত ব্যক্তির রেখে যাওয়া সম্পত্তিতে সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে যৌথভাবে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে। একই সঙ্গে খতিয়ানে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যাও উল্লেখ থাকবে।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমির নামজারিতে কী বদলেছে

ভূমি মন্ত্রণালয়ের পরিবর্তিত নিয়ম অনুযায়ী, কোনো ব্যক্তি মারা গেলে তার মালিকানাধীন জমির সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একসঙ্গে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করে যৌথ নামজারি করতে হবে। অর্থাৎ, জমি ভাগ না হওয়া পর্যন্ত প্রত্যেক ওয়ারিশের মালিকানা যৌথভাবেই সরকারি রেকর্ডে প্রতিফলিত হবে।

আগে অনেক ক্ষেত্রে একাধিক ওয়ারিশের মধ্যে কোনো একজন অন্যদের বাদ দিয়ে নিজের নামে জমি নামজারি করে নেওয়ার সুযোগ পেতেন। নতুন ব্যবস্থায় জমি ভাগ-বাটোয়ারা না হলে এভাবে একক নামে নামজারি করার সুযোগ থাকবে না।

যৌথ নামজারির আবেদন করার সময় সব ওয়ারিশের তথ্য, ওয়ারিশ সনদ এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হবে। কোনো বৈধ ওয়ারিশের নাম বাদ পড়লে আবেদন প্রক্রিয়ায় জটিলতা তৈরি হতে পারে।

তবে যৌথ নামজারির জন্য আলাদা বণ্টননামা দলিল না থাকার কারণে আবেদন বাতিল করা যাবে না। এ ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদই যথেষ্ট। এই ওয়ারিশ সনদ ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র অথবা সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে সংগ্রহ করতে হবে।

পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে বণ্টননামা লাগবে

ওয়ারিশরা যদি নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে প্রত্যেকে নিজের অংশ আলাদাভাবে নিতে চান, তাহলে পৃথক খতিয়ান করার সুযোগ রয়েছে। তবে এ ক্ষেত্রে নিবন্ধিত আপস-বণ্টননামা বা বণ্টননামা দলিল থাকা বাধ্যতামূলক।

অর্থাৎ, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে মূলত দুটি পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে। প্রথমটি হলো যৌথ নামজারি। এতে সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে থাকবে এবং প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যাও সেখানে উল্লেখ করা হবে। এই প্রক্রিয়ায় আলাদা বণ্টননামা প্রয়োজন হবে না।

দ্বিতীয়টি হলো পৃথক নামজারি। ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে সম্পত্তি ভাগ করে নিলে এবং সেই ভাগ-বাটোয়ারা নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে সম্পন্ন করলে প্রত্যেকে নিজের অংশের জন্য আলাদা খতিয়ান করতে পারবেন।

নামজারি ছাড়া জমি রেজিস্ট্রিতে নতুন বাধ্যবাধকতা

নতুন নিয়মে নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া জমি কেনাবেচা, দান কিংবা হেবা করার ক্ষেত্রে বিধিনিষেধ আরও স্পষ্ট হয়েছে। দলিল নিবন্ধনের সময় সংশ্লিষ্ট জমির নামজারি খতিয়ান দেখানোর বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠেছে।

তবে যেসব জমির নামজারি আগে থেকেই সম্পন্ন হয়েছে এবং সরকারি রেকর্ডে মালিকের নাম সঠিকভাবে হালনাগাদ রয়েছে, সেসব জমির জন্য নতুন করে নামজারি করার প্রয়োজন নেই। অর্থাৎ, পুরোনো কোনো জমির নামজারি আগেই সম্পন্ন হয়ে থাকলে শুধু নতুন নিয়ম কার্যকর হওয়ার কারণে আবার নামজারি করতে হবে না।

বিশেষজ্ঞরা পুরোনো জমির রেকর্ড অনলাইনে যাচাই করে নেওয়ার পরামর্শ দিয়েছেন। পুরোনো রেকর্ড ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থায় সঠিকভাবে অন্তর্ভুক্ত হয়েছে কি না, তা নিশ্চিত করা জরুরি। কারণ রেকর্ডে কোনো অসঙ্গতি থাকলে ভবিষ্যতে ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া কিংবা জমি হস্তান্তরের সময় সমস্যায় পড়তে হতে পারে।

নামজারি করতে কত সময় লাগতে পারে

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, নামজারির আবেদন সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তির লক্ষ্য রয়েছে। তবে আবেদনকারীর কাগজপত্র অসম্পূর্ণ থাকলে, তদন্তের প্রয়োজন হলে কিংবা জমি নিয়ে কোনো বিরোধ থাকলে স্বাভাবিক সময়ের চেয়ে বেশি সময় লাগতে পারে।

নামজারির আবেদনের ক্ষেত্রে সাধারণত জমির রেজিস্ট্রি দলিল বা দলিলের কপি, আগের খতিয়ানের তথ্য, দাগ নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র এবং নির্ধারিত ফি জমার প্রমাণপত্র প্রয়োজন হতে পারে।

আর উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পাওয়া গেলে এসব কাগজের পাশাপাশি ওয়ারিশ সনদ এবং প্রয়োজনে মৃত ব্যক্তির মৃত্যুসনদসহ প্রয়োজনীয় নথি জমা দিতে হবে।

অনলাইনেও করা যাচ্ছে নামজারি

বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমিসেবা ব্যবস্থার মাধ্যমে অনলাইনে নামজারির আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। ফলে অনেক ক্ষেত্রেই সরাসরি ভূমি অফিসে গিয়ে আবেদন করার প্রয়োজন কমেছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমি কেনার পর দীর্ঘদিন নামজারি না করে ফেলে রাখা উচিত নয়। দলিল রেজিস্ট্রির পর দ্রুত নামজারির আবেদন করলে সরকারি রেকর্ডে মালিকানার তথ্য হালনাগাদ থাকে এবং পরবর্তী সময়ে জমি নিয়ে বিভিন্ন ধরনের প্রশাসনিক ও আইনগত জটিলতা এড়ানো সহজ হয়।

নতুন নিয়মে কী সুবিধা হতে পারে

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির মালিকানা নিয়ে স্বচ্ছতা বাড়ানোই নতুন নিয়মের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ দিক। সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত থাকায় কোনো একজনের পক্ষে অন্য ওয়ারিশদের বাদ দিয়ে পুরো সম্পত্তি নিজের নামে নেওয়ার সুযোগ কমবে।

এর ফলে সরকারি রেকর্ডে প্রকৃত ওয়ারিশদের মালিকানা ও অংশীদারত্ব স্পষ্টভাবে উঠে আসবে। পাশাপাশি জমির অংশ নিয়ে ভবিষ্যতে বিরোধ ও মামলা-মোকদ্দমার ঝুঁকিও কমতে পারে।

বিশেষ করে নারী ওয়ারিশদের অধিকার রক্ষার ক্ষেত্রেও নতুন এই ব্যবস্থা গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে বলে মনে করছেন বিশেষজ্ঞরা। সব বৈধ ওয়ারিশের নাম যৌথ খতিয়ানে থাকার কারণে কোনো নারী বা অন্য অংশীদারকে বাদ দেওয়ার সুযোগ তুলনামূলকভাবে কমে যাবে।

বাস্তবায়নে থাকতে পারে নানা চ্যালেঞ্জ

নতুন নিয়মের পাশাপাশি এর বাস্তবায়নেও কিছু সমস্যার মুখোমুখি হতে হতে পারে। অনেক পরিবারের কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকেন, আবার কারও সঙ্গে দীর্ঘদিন যোগাযোগ থাকে না। কেউ কেউ দেশের বিভিন্ন এলাকায় বসবাস করায় সব ওয়ারিশের তথ্য ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র একসঙ্গে সংগ্রহ করাও কঠিন হতে পারে।

অন্যদিকে, ওয়ারিশরা যদি আলাদা খতিয়ান করতে চান, তাহলে নিবন্ধিত বণ্টননামা করতে হবে। এতে অতিরিক্ত সময় ও খরচের প্রয়োজন হবে। পাশাপাশি নির্ধারিত সময়ের মধ্যে নামজারির আবেদন নিষ্পত্তি করতে ভূমি অফিসগুলোর জনবল ও প্রশাসনিক সক্ষমতা বাড়ানোর প্রয়োজন হতে পারে।

জমির মালিকদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ পরামর্শ

ভূমি আইনজীবী ও বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ হলো, জমি কেনার পর দলিল রেজিস্ট্রি করেই মালিকানার সব কাজ শেষ হয়েছে মনে করা উচিত নয়। দ্রুত নামজারির আবেদন করে সরকারি রেকর্ডে নিজের মালিকানার তথ্য হালনাগাদ করা উচিত।

আর উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে পরিবারের সব বৈধ ওয়ারিশকে অন্তর্ভুক্ত করে প্রথমে যৌথ নামজারি করাই নিরাপদ পদ্ধতি। পরবর্তীতে প্রয়োজন হলে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে প্রত্যেকের অংশ আলাদা করে পৃথক খতিয়ান করা যাবে।

সব মিলিয়ে, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে নতুন নিয়মের মূল বিষয় হলো ভাগ-বাটোয়ারা না হলে যৌথ নামজারি, আর পৃথক মালিকানার জন্য প্রয়োজন হবে নিবন্ধিত বণ্টননামা। এতে সরকারি রেকর্ডে প্রকৃত ওয়ারিশদের অধিকার স্পষ্ট থাকবে এবং ভবিষ্যতে জমি নিয়ে বিরোধের ঝুঁকিও কমানোর সুযোগ তৈরি হবে।